عندما يستعبط بيت التمويل الكويتي - الحدسي

---

يقوم بيت التمويل الكويتي بشن حملة على القانون السكني الجديد الذي اقره مجلس الأمة و الذي يحظر على هذه الحيتان من المتاجرة في السكن الخاص .. فبيت التمويل أول المتضررين من هذا القرار و السبب واضح و جلي .. هم من أفتعل الأزمة و هذه ليست مبالغة بل حقيقة و وجب عليكم ان تعرفوا مدى اسلامية هذه المؤسسة الباطشة و التي لا يجرؤ أحد من حدس ان يوجه لها سهام النقد .. حتى لو كان على حساب المواطن البسيط .. و الأن أترككم مع الكلام العبيط .. 9

اقتباس: 9

14/04/2008 القبس الكويتية قال مساعد المدير العام لقطاع التمويل في بيت التمويل الكويتي «بيتك» ان قانون 8 و9 لعام 2008 الذي يحظر على الشركات والبنوك التعامل في السكن الخاص بالشراء او البيع او الوكالة او الرهن، قد اضر بالمستثمرين والمقترضين على حد سواء، بحيث لا يمكن حاليا للشباب وشرائح اخرى الحصول على سكن مناسب من دون الحصول على تمويل من الجهات التمويلية لاستكمال شراء بيت العمر، محذرا من احتمال ان يتسبب القانون في ظهور ازمة رهن عقاري جديدة، حيث يوقف القانون رهن العقارات في وقت اقرت المملكة العربية السعودية اخيراً قانون الرهن العقاري مما يعني اننا نتراجع عما انجزناه ونعود الى الوراء، فليس بهذا القانون نعمل على تخفيض اسعار السكن الخاص، ولكن توجد وسائل اخرى عديدة يمكن من خلالها احداث التخفيض المرغوب، مثل ضخ الدولة لاراض عن طريق مزادات او طرح مدن جديدة من خلالها يكثر العرض، وبالتالي تنخفض الاسعار، علما بأن الاراضي المملوكة للدولة تمثل ما يقارب من 97 في المائة من الاراضي القابلة للتداول والسكن، حيث يتم التداول حاليا في 3 في المائة فقط من الاراضي الصالحة للبناء. وقد صدر هذا القانون بتعجل ومن دون تشاور او تنسيق مع الفعاليات المؤثرة في السوق، وبالتالي فان الذي بدأنا نلمسه جمود وركود في العقار السكني الذي يمثل اكثر من 60 في المائة من تداولات العقار. واضاف الثاقب في ورقة عمل قدمها الى المنتدى العقاري الكويتي الاول الذي عقد امس تحت رعاية سمو رئيس مجلس الوزراء بعنوان «نحو تنظيم افضل للسوق العقاري» ان بيتك يدعم كل الجهود الرامية الى الحد من ارتفاع اسعار العقار بشكل عام لأن الارتفاع المبالغ فيه والزيادة الكبيرة في اسعار عقار السكن الخاص ليس من مصلحة احد لانه سيسفر عن تقليص القدرة على الشراء، مشيرا الى ان بيتك ساعد اكثرمن 30 الف اسرة كويتية على اقتناء المسكن المناسب ومول العديد من المشاريع العقارية والبنية التحتية والمجمعات التجارية والسكنية، وكان اول من نفذ مشروع مجمع سكني تجاري في قلب العاصمة بنظام BOT وهو مجمع المثنى. واكد الثاقب اهمية القطاع العقاري، مبرزا مؤشرات نموه، حيث يضطلع بدور رئيسي في احداث تنمية عمرانية وتلبية الاحتياجات الاساسية للمواطنين وتوفير السكن الملائم، وقد زاد حجم القطاع العقاري بمعدل نمو 7،2% وهو يمثل 10،8% من مجموع القطاعات غير النفطية، ويتميز بالقدرة على استيعاب العمالة وايجاد فرص عمل، حيث يعمل فيه 160 الف عامل، ويحقق اعلى معدل لنمو القوى العاملة 18،4%، اذ يشكل 8،1% من اجمالي القوى العاملة، كما يجب الانتباه الى تشابك القطاع العقاري مع اكثر من 90 صناعة، وهذا يعطي للقطاع قوة واهمية كبيرة. واشار الثاقب الى ان ابرز المعوقات هي ندرة العقارات والاراضي المتاحة من قبل الدولة 3ــ4% من المساحة الكلية للدولة، وحدوث ارتفاع مبالغ فيه في بعض انواع العقارات وبعض المناطق، مع ضعف التشريعات الحاكمة للاستثمار العقاري (شقق التمليك ــ تملك الاجانب ــ البلدية ــ B.O.T)، وعدم افساح المجال امام القطاع الخاص من قبل بعض الجهات الحكومية وسيطرة القطاع الحكومي على المشروعات العقارية، لا سيما مشروعات البنية الاساسية، وافتقاد وجود جهة موحدة للتعامل مع القطاع الخاص، وعدم وجود مقاصة عقارية، كما وتعتبر كثرة المخالفات العقارية سببا من اسباب طول فترة الدورة العقارية، بالاضافة الى ان تغير القرارات ونسب البناء بشكل مستمر يخل بمبدأ العدالة، بالاضافة الى الاختلال في توزيع السكان على مناطق الكويت وانتشار السكن الافقي. وقال الثاقب ان هذه المعوقات ادت الى ندرة الفرص العقارية وخروج الاموال للخارج حيث افاد اخر التقارير ان حوالي 8 مليارات دولار اتجهت الى خارج الكويت، وان الكويت تحتل مركزا متدنيا في الشرق الاوسط من حيث جذب الاستثمارات. وقدم الثاقب للمنتدى مجموعة من التوصيات، معربا عن امله في انتجد سبيلها للتطبيق لحل الازمة الاسكانية، ومن ابرزها ضرورة وجود جهة موحدة للتعامل مع المستثمر العقاري لإنهاء الاجراءات بسرعة كبيرة، الاسراع بتفعيل عمل شركة المقاصة العقارية، الاهتمام بالتدريب وادخال مناهج الاستثمار العقاري كتخصص في الجامعات الكويتية، الاهتمام باعداد القادة والخبراء العقاريين، ضرورة وضح استراتيجية واضحة للبناء والاستثمار العقاري، العمل على حل مشكلة المرور والتوسع خارج المدينة وطرح محافظات ومدن جديدة، وكذلك العمل على معالجة وايجاد حلول للملاحظات حول القانون 9،8 لسنة 2008المتعلق بالسكن الخاص. 9

ما دخل أزمة الرهن العقاري بقانون الرهن الكويتي ؟

قانون الرهن في الكويت أتى بسبب المضاربات الخيالية على الأراضي السكنية لكي يحد من هذه المضاربات الغير مبررة و التي كان بيت التمويل السبب الرئيسي لهذه الفقاعة ... و لهذا تجده يحذر و ينذر من أزمة ليست موجودة الا في خياله و سأشرح بالتفصيل لمن اراد فهم الفرق و لكن أزمة الرهن العقارية في أمريكا أتت بسبب عدم امكانية من اقترض و رهن بيته ان يدفع المتبقي عليه من مال لأن أسعار العقار تدنت و لهذا اذا ما باع العقار فلن يوفي حجم الدين المطلوب ... اما في حالة الكويت فما يحدث ليس لأن العقار قد تدنى في قيمته بل لأن من رهن أرضه و اقترض ليها لم يفعلها ليبني بيتا في أغلب الأحوال ... بل استخدم ما يسمى بالأجارة ليضارب و يبيع الأرض لاحقا .. أما من اراد ان يبني بيته و استخدم الرهن فلا يواجه أي مشكلة الى الأن و بالأمكان النظر في حالتهم و استثنائهم و الذين يعتبرون قلة ... 9

أما مجمع المثنى فلقد تم تجديد عقده .. مع العلم انه أول مشروع بي أو تي و الى الأن لم يدر عليهم أرباح كافية !!!!!! ... معقولة ؟

النقطة الرئيسية التي أريد الوقوف عندها ليس كل هذا بل الطامة الكبرى التي قرأتها اليوم في نفس الصحيفة :9

اقتباس: 9

وفي ظل توجه البعض نحو التمويل الذاتي أو التمويل غير الرسمي، مما قد يؤدى إلى مشكلات نحن في غنى عنها، فالمطلب الرئيسي يتمثل في عودة التمويل الإسلامي للساحة العقارية للسكن الخاص الذي كان أحد الأسباب الرئيسية لحل جزء كبير من المشكلة الإسكانية، ولديه خبره عريقة في هذا المجال، والذي استفاد منه أكثر من 30 ألف أسرة كويتية، فضلا عن أن قانون البنوك الإسلامية يحظر عليها البيع والشراء بغرض المضاربة ويتيح لها العمل وفقاً لإغراض تمويل العقار السكني

هذه نقطة أساسية يجب ان نلتفت لها ... 9

أي قانون هذا و من أين نجده ؟ بصراحة لم أسمع به من قبل فلا يوجد مرجعية متفق عليها بشكل عام و اذا وجدت و حرمت المضاربة و احتكار الأراضي فبماذا يفسر بيت التمويل هذا : 9

اقتباس:

ازمة العقار السكني في الكويت كلفة السكن الخاص - تملكا أو ايجارا أو تمويلا - في الدول العالية الدخل مثل الكويت تتراوح في العادة بين 30-50% من دخل الأسرة السنوي، مع الأخذ في الاعتبار العمر الافتراضي لقرض الوحدة السكنية (30 سنة) ومتوسط سعر الفائدة المصرفية السائد على القروض الاسكانية (8% في السنة). أي لو أن دخل أسرة مواطن كويتي الشهري 1200 د.ك (أي 24 ألف د.ك، وهو دخل معتبر لأسرة شاب موظف في مقتبل عمره)، وينفق 50% من ذلك على السكن لأمكنه - وفق الحسابات المالية المعتادة - أن يتملك مسكنا لائقا مع دخله بقيمة 81 د.ك ألف فقط في احدى المناطق السكنية البعيدة نسبيا عن المدينة. وهو المتاح جدا لمواطن أميركي دخله السنوي 50 ألف دولار. 9 لكن هذه التقديرات تعد حلما من سراب للمواطن الكويتي. فحتى لو أنفق 100% من راتبه واستدان مثله بالكاد يحصل على قطعة أرض بسيطة (400 متر) في أرض جرداء أو بيت هدام، ناهيك عن مسكن لائق. فتوفير السكن الخاص قضية أزلية في هذا البلد الذي يتمتع مواطنوه بكل مزايا الحياة ورخص مستوى المعيشة: الا المسكن اللائق. وكأن القدر كتب عليهم حياة الضيوف (لا المواطنة) في بلادهم الكبيرة التي تنعم بواحد من أعلى مستويات الدخل في العالم. 9 فغالبية ابنائها شبوا ورزقوا بأطفال، بينما هم ينتظرون في طوابير الاسكان الحكومي منذ سنوات طويلة. وكثيرون منهم عزفوا عن الزواج بحكم غياب السكن، فتضاعفت المشاكل الأسرية. وكثير من العائلات الكويتية اضطرت لاقتناء المساكن في الدول المجاورة بعد ان فقدت الأمل في بلدها. وهو سوق رائج كما تشهد عليه معارض الاسكان الكثيرة في قاعات الفنادق المحلية واعلانات الصحف، ورغم انه محفوف بالمخاطر ووسائل الغش والتدليس. 9 بامكان الشاب الكويتي التمتع مجانا بالدراسة حتى الشهادة الجامعية، والتطبب في مستشفيات الحكومة المختلفة وان استلزم العلاج بالخارج على حساب الدولة. ويستطيع شراء سيارة حديثة وجميلة، والتسوق بأسعار معقولة والسفر في الاجازة. لكنه محرم عليه اقتناء مسكن لائق في بلاده، المسكن يعد الأس الأهم في المواطنة في أي دولة من دول العالم الكثيرة! فكيف نتوقع من هذا الشاب الانتماء الخالص لوطنه والتفاني في العمل واحترام القانون وهو لا يقوى على امتلاك قطعة ارض صغيرة في وطنه، ناهيك عن مسكن لائق؟ لماذا أصبح السكن اللائق حلما من سراب يداعب أمل الشباب في حياة كريمة؟ وأين المشكلة؟ وهل هي مشكلة حقيقية أم مصطنعة؟ ومن المسؤول؟ وكيف السبيل للخروج منها؟ أسئلة هامة وكثيرة. وليس من الميسور معالجتها بشكل واف في مقالة أو أكثر. لكننا سنحاول وضع الملامح الرئيسية لجهد محدود، لعله يتلقفها المختصون والمسؤولون لكسر حواجزها الصعبة. فتوفير السكن اللائق للمواطنين وبأسعار - وفق المعدلات العالمية المتعارف عليها كما سبقت الاشارة - هو عماد المواطنة في اي مجتمع. والا اصبح الوطن غريبا على ابنائه، وهو ما لا يرضاه احد. 9 أولا: احتكار الاراضي الصالحة للسكن. فأسوة بجميع الاصول، اسعار العقار والاراضي المخصصة للسكن في العالم اجمع تحكمها في الاساس عدة عوامل ابرزها قانون العرض والطلب. لكن هذا القانون المستقر يشوهه الاحتكار الجائر للاراضي السكنية في الكويت. وإهمال الحكومة ومجلس الامة معا لهذا الامر على مدى العقود الطويلة ضاعف المشكلة. فالدولة تساهلت مع احتكار اراضي الدولة المسماة زورا بأراضي امتياز شركة نفط الكويت الوطنية. ورقعة هذه الاراضي تغطي اكثر من 80% من مساحة الكويت. ولقد منح الامتياز للشركة في ثلاثينات القرن الماضي عندما كانت اجنبية والاراضي لا تعني شيئا. الآن الشركة المذكورة حكومية خالصة لكنها تتحجج بالامتياز. بل ترفض طلبات الجهات الحكومية الاخرى (مثل مؤسسة الرعاية السكنية والبلدية)! كما تتجاهل أن الامتياز الممنوح هو لحقوق الثروة النفطية الباطنية وليس للأرض. ثم ان تقنيات التنقيب والاستخراج والنقل الحديثة للنفط والغاز تقدمت بما لا يدع حجة للشركة. 9 بل يمكن استحضار الحجة ذاتها على جميع المناطق السكنية الحالية والبحر كذلك، والتي تخضع لامتياز الشركة. فهل هذا المنطق معقول او مقبول؟ وكيف تسمح الحكومة لطرف منها (الشركة) في تعطيل مصالح حكومية أخرى؟ وأين مجلس الامة ولجنته العتيدة (لجنة الاسكان) التي وعد رئيسها بحل المشكلة الاسكانية عند انتخابه رئيسا دائما لها منذ قرابة عشر سنوات؟ وكيف تقر ميزانية الشركة كل عام رغم تعنتها المعروف؟ واحتكار شركة نفط الكويت يضاعف أثره احتكار الاراضي السكنية من قبل كبار ملاك العقار والشركات العقارية الكثيرة، وعلى رأسها بيت التمويل الكويتي. فمساحات شاسعة في مناطق الكويت المؤهلة للسكن محجوزة من قبل هؤلاء كأراض فضاء للمتاجرة على حساب حاجة المواطن ومصلحته. والمؤسف ان غالبية هذه الشركات اسلامية الهوية كما تعرف نفسها. وها هي الدولة تشارك في مخطط احتكار الاراضي السكنية مثلما يبين اعلان وزارة المالية قبل ايام عن بيع اراض فضاء للسكن في المزاد في منطقة سلوى بأسعار تجارية لن يقوى عليها الا تاجر عقار. فهل يعقل ان تستهزئ الدولة بشعور الحرمان لدى أبنائها؟ وهل تحتاج وزارة المالية المتخمة بالموارد إلى المتاجرة بالعقار السكني، وبما يخالف الرغبة الاميرية السامية منذ ايام في توفير الاراضي للمواطنين بأسعار معقولة؟ وللموضوع بقية. 9

لم ننتهي صبر شوي ... 9

اقتباس:

أزمة العقار السكني في الكويت (2 من 2) 9 في الجزء السابق من هذا المقال استعرضنا معضلة استملاك عقار سكني التي يواجهها الشباب الكويتي. وبينا أن أهم أسبابها يعود الى سياسة احتكار الأراضي السائدة من قبل شركة نفط الكويت والشركات الكويتية، وأبرزها بيت التمويل الكويتي، وبتجاهل من الحكومة. وهنا نستكمل بعضا من عناصر الموضوع. 9 ثانيا: اهمال التخطيط الحضري من قبل الدولة. فلم تستحدث مناطق سكنية جيدة أو مدن في البلاد منذ طفرتها الحديثة في أواخر ستينات القرن الماضي. وشبكة الطرق فيها تعود الى ثمانينات القرن الماضي. وأحمال الكهرباء والمياه وغيرها من الخدمات لا تتناسب مع طلب المشاريع كما بينته أزمة كهرباء الصيف الماضي. والمساحة المأهولة في البلاد اليوم (بما فيها الاستخدامات غير السكنية) تقارب 800 كلم مربع فقط، أي أقل من 5% من المساحة الكلية للبلاد (حوالي 18 ألف كلم مربع). ووفق معلومات المختصين لم يطرأ أي تبدل ملحوظ على هذه النسبة منذ عام 1985 رغم أن عدد السكان الاجمالي وكذلك المواطنين تضاعف أكثر من مرتين خلال الفترة. ولو قدر للمساحة المأهولة أن تواكب النمو السكاني عبر التخطيط السليم لما كانت هناك الآن أزمة أراض للسكن الخاص أو الاستخدامات الأخرى كالصناعة والتخزين ونحوهما. 9 فمثلا، المخطط الهيكلي لمدينة الصبية جاهز منذ عام 1983، لكنه حبر على ورق. فلو قدر للصبية بموقعها المتميز أن ترى النور لما وجد شباب الكويت اليوم ضائقة في السكن ولا عجزت الدولة عن الايفاء باحتياجاتها الحضرية المختلفة. ومشروع الصبية معطل مثل مصير المدن الجديدة بمسمياتها المختلفة التي يروج لها منذ قريب. وكذلك جزيرة فيلكا الفريدة بطبيعتها مهجورة تماما منذ نصف قرن تقريبا، ولا تخدمها الا عبارات بحرية متهالكة. ولعل الأكثر اثارة لمظاهر اهمال التخطيط مشهد العاصمة بمبانيها المهجورة وساحاتها القاحلة وافتقارها الى أبسط الخدمات مثل ترقيم الشوارع، بينما تتكدس فيها المؤسسات الحكومية والخاصة وما ينجم عن ذلك من زحمة المرور في أوقات الدوام وهجرتها خارج هذه الأوقات! 9 ثالثا: عقم السياسة الاسكانية. فمنذ منتصف القرن الماضي آلت الدولة على نفسها بناء المساكن الكاملة للمواطنين، وهو ما تقوم عليه مؤسسة الرعاية السكنية حاليا. ورغم تبدل الأوضاع والأذواق وتعري فشل هذه السياسة من خلال التطبيق فان شيئا لم يتبدل. هذه السياسة أسهمت في تأخير تقديم الخدمة السكنية للمواطنين وتشويه الصورة المعمارية للبلاد وتعزيز الاتكالية على الدولة، فضلا عن تبديد موارد الدولة كما تشهد عليه التعديلات الجذرية على هذه المساكن حال استلامها وعبر قروض سكنية اضافية. هل يعقل أن تستمر السياسة الاسكانية للبلاد دون تغيير كل هذه الفترة الطويلة رغم عقمها الواضح؟ بعد التحرير مباشرة كانت هناك مبادرات من القطاع الخاص للمشاركة في توفير الخدمة السكنية عبر نظام حديث تؤول فيه مسؤولية تطوير المدن الجديدة الى شراكة في التمويل والتنفيذ والخدمة الشاملة بين القطاعين العام والخاص. لكن المصالح المتنفذة والمزايدات السياسية عطلت هذه الجهود فضاعت الفرص ليستمر التخبط في السياسة الاسكانية ولتبدد الموارد ولتتأخر مصالح المواطنين والبلاد. 9 رابعا: تخلف السياسات البلدية والتخطيط للخدمات، خاصة تلك المتعلقة باستخدامات الأراضي ونظم البناء وتوزيع المؤسسات العامة والتخطيط للخدمات المختلفة مثل الكهرباء والماء والمواصلات والاتصالات. وهي العناصر المحورية في التنمية الحضرية للأراضي. فالسياسات البلدية الحالية تقيد نظم البناء وتبالغ في شروطها مما يرفع تكاليفه عبر معايير بالية. وسمحت بفرز العقارات السكنية دون اعتبار للخدمات المترتبة على ذلك. وهي تشجع العقار الاستثماري فترتفع أسعار السكني وتتآكل مساحته، كما تشهد عليه الاستملاكات الأخيرة. والتخطيط والتنفيذ للخدمات المختلفة في البلاد ـ التي تتولاها الدولة بشكل شمولي ـ لم تواكب الحاجة كما تشهد عليه أزمات الكهرباء والمرور والهاتف. بل في كثير من الأحيان تأتي تصاريح البناء بتعارض صارخ مع توفر الخدمات فتنشب النزاعات وتتدخل شبكة الفساد! 9 وعبر آلياتها وتبعاتها المختلفة أسهمت جميع هذه العناصر الأربعة في تعميق أزمة العقار السكني للمواطنين عبر السنوات. ومحصلتها جميعا أن طوابير الشباب الكويتي، المتطلعين الى اقتناء مسكن لائق ليستكملوا مقومات المواطنة، تطول وآمالهم تتبخر دون أمل في الأفق. فكيف السبيل الى كسر طوق الأزمة والتخفيف من معاناتها؟ 1ـ كسر احتكار الأراضي، خصوصا بفك سيطرة شركة نفط الكويت على الأراضي الشاسعة في الدولة بحجة الامتياز، وتقليص المساحات التي تحت سيطرة الشركة الى حدود الحاجة الفنية، وفتحها للاستخدامات الحضرية المختلفة. وكذلك تفعيل قانون احتكار الأراضي السكنية الحالي ومنع الشركات العقارية من المتاجرة بالأراضي والعقارات السكنية. وتأسيس بورصة لتداول العقار لتعزيز الشفافية. 9 2ـ تعجيل انشاء المدن الجديدة بكامل خدماتها، خصوصا مشروعي الصبية وجزيرة فيلكا، عبر شراكة مع القطاع الخاص في عملية تطويرها وبناء المساكن وفق آليات تمويل مناسبة. وأن يقلص دور مؤسسة الرعاية السكنية في هذه الجهود أو بعد تطوير قدراتها وسياساتها بشكل حديث. وأن تتم مراجعة نظم البناء المعمول بها لتواكب هذه التوجهات. 9 3ـ اسناد توفير الخدمات في المناطق الجديدة (الكهرباء والماء والهواتف) الى القطاع الخاص. فلا يمكن للدولة أن تستمر في سيطرتها على قطاع الخدمات بالشكل الحالي. 9 4ـ رفع الوعي السكني لدى المواطنين وتنويرهم بالبدائل المتاحة والاستخدامات المثلى وتوفير الأدوات المتنوعة في التمويل. واشراكهم في المسؤولية بقرعات متزايدة حتى تتقلص مسؤولية الدولة تدريجيا في توفير السكن الكامل. 9

هل هذه عدالة ؟ أين الضمير و أين الخجل ؟ المتاجرة بحياة و مستقبل الناس أصبحت لعبة .. فعندما أرى دعايات أخواننا حدس عن التعليم و الصحة و التطوير المنشود .. أين هم من قانون أملاك الدولة و الرهن العقاري الذي ساهم فيه التكلكل الشعبي فقط ! أين هم عن زملائهم في بيت التمويل الذي أكل الأخضر و اليابس و يتبجح الأن ليلعب بعواطف الناس بكل وقاحة لكي يقلل خسائره على حساب الشاب الكويتي البسيط و يناقض نفسه أمام الناس و يفضح نفسه بشكل سافر للعيان و هذه حسنة من حسناته .. العبط يكون نعمة للبعض و مرات نقمة فنحمد الله انها كانت نعمة و نقمة! 9

ولا نقول لبيت التمويل الحدسي ... الا حسبي الله و نعم الوكيل